Ситуация 1
Западная компания, дистрибьютор строительных материалов, заключила договор аренды складского помещения на территории Московской области сроком на 11 месяцев. В договоре было предусмотрено право арендатора сдавать помещение в субаренду. Этим правом воспользовались. А через полгода арендодатель потребовал расторгнуть договор и освободить помещение, так как арендатор не согласовал субаренду с арендодателем. Арендодатель подал в суд. Компания обратилась за помощью к юристам.
Был проведен юридический анализ ситуации. Часть 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованную недвижимость в субаренду. В то же время гражданским законодательством РФ не предусмотрен порядок и форма выражения арендодателем согласия на совершение такого рода сделок. Предполагается, что ситуация может регулироваться разными способами: письменным или устным согласием арендодателя по каждому договору субаренды, письменным или устным уведомлением о заключении типовых договоров субаренды, а также включением соответствующих статей в текст самого договора между арендодателем и арендатором.
О компании Belfort:
Компания «Бельфор» оказывает консалтинговые услуги широкого профиля в сфере права, налогообложения, финансов, бухгалтерских услуг и услуг по управлению имуществом физических лиц. В команде «Бельфор» работают высококвалифицированные специалисты с опытом работы в аудиторских компаниях «Большой четверки», ведущих российских и иностранных фирмах. Все сотрудники владеют английским языком. Опыт, накопленный за годы рыночной практики, позволяет комплексно решать самые различные вопросы, в том числе нестандартные.
В данном случае договор аренды содержал следующую формулировку: «Арендатор имеет право сдавать арендуемый объект в аренду». Из этого не следует, что арендатору необходимо при заключении каждого договора субаренды получать согласие от арендодателя или уведомлять его. Следовательно, можно признать, что согласие на субаренду закреплено в договоре между арендодателем и арендатором. Эту позицию и заняли в судебном разбирательстве.
Юристам удалось доказать, что арендатор не нарушал положений договора аренды и оснований для одностороннего прекращения договора не было. Значит, не было и оснований для досрочного освобождения арендатором складского помещения. Арендодателю было отказано в иске.
Количество подобных споров в судебной практике сравнительно велико, и только 30% из них выигрываются арендаторами. Чтобы избежать значительных материальных издержек для компании, длительных судебных тяжб, морального напряжения, лучше обратить внимание на данный вопрос еще на этапе заключения договора. Перед его подписанием необходимо согласовать и развернуто прописать условия о форме и процедуре получения согласия арендодателя при сдаче помещения в субаренду.
Ситуация 2
Иностранная компания, дистрибьютор мебели, заключила краткосрочный договор аренды офисного пространства в Москве. В договоре был указан полный адрес здания, этаж, на котором располагались офисы, но не было номеров помещений. Поэтажный план к договору не прилагался. Через два месяца арендодатель потребовал освободить помещение, так как, по его мнению, имущество, которое передавалось по договору, не было достаточным образом согласовано, и, следовательно, договор в соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ недействителен. После отказа арендатора освободить помещение арендодатель подал иск в суд. Арендатор обратился к юристам для защиты своих интересов.
В результате юридического анализа было выявлено Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В пункте 15 говорится, что договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (то есть не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. В данном случае на фактическое исполнение договора аренды сторонами указывали следующие обстоятельства: отсутствие взаимных претензий при передаче объекта и составлении акта приемки-передачи объекта, оплата арендатором арендной платы за два месяца, а также внесение на счет арендодателя страхового депозита за помещение в размере, установленном договором аренды. В суде удалось доказать, что краткосрочный договор аренды фактически исполнялся, поэтому арендодателю было отказано в иске.
Тем не менее действительно в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в случае, если в договоре не согласовано существенное условие, договор считается незаключенным, то есть не порождающим каких-либо прав и обязанностей для сторон. И арендодатель вправе требовать возврата имущества по нормам о неосновательном обогащении (статья 1102 ГК РФ). Подобных судебных споров можно избежать, подробно индивидуализировав передаваемое арендатору имущество на этапе заключения договора аренды, а также приложив к договору поэтажный план здания с отмеченными помещениями.
Ситуация 3
Представительство крупной западной компании заключило долгосрочный договор аренды нежилого помещения на территории Москвы. Планировалось, что помещение будет использоваться под офис. Договором было предусмотрено, что обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендатора. Состояние объекта недвижимости в договоре не определялось. Недвижимое имущество было передано в непригодном состоянии, поэтому арендатору перед началом своей деятельности пришлось произвести капитальный ремонт помещения. После этого арендатор обратился к арендодателю за возмещением затрат, но получил отказ. Арендатор обратился в судебные органы.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Пункт 1 ст. 611 ГК РФ предусматривает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества даже в случае, если состояние имущества не определено в договоре аренды. Поскольку помещение было передано арендатору в непригодном для использования состоянии, возложение договором аренды обязанности по капитальному ремонту помещения на арендатора не влечет прекращение права арендатора требовать возмещения затрат на капитальный ремонт. Право возместить подобные затраты или засчитать их в счет арендной платы является самостоятельным правом и предоставлено арендатору законом. Оно может быть ограничено в договоре аренды, но в данном случае подобные положения закреплены не были. Юристам удалось добиться возмещения затрат, произведенных на капитальный ремонт арендованного помещения. Однако судебных тяжб можно было избежать, если бы стороны более ответственно подошли к проработке положений договора аренды, касающихся распределения расходов по капитальному ремонту.
Ситуация 4
Крупная международная компания с представительством в России заключила договор аренды квартиры для своего топ-менеджера. Договором предусматривалась возможность его досрочного расторжения по инициативе арендатора при уведомлении за 90 дней. В случае пропуска срока уведомления арендатором, арендодатель, в соответствии с условиями договора аренды, был вправе удержать обеспечительный платеж. Договор аренды был расторгнут по иному основанию – по соглашению сторон, которое не предусматривало каких-либо санкций как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Тем не менее арендодатель не вернул обеспечительный платеж, сославшись на то, что договор был расторгнут не по соглашению сторон, а по инициативе арендатора.
Пункт 1 статьи 450 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора по соглашению сторон. В данном случае арендодатель настаивал на том, что он не давал согласия на расторжение договора, поэтому договор был расторгнут по инициативе арендатора. В то же время из имеющейся у арендатора электронной переписки с арендодателем прослеживалось желание арендодателя заключить новый договор аренды с другим арендатором. Кроме того, имелось письменное подтверждение того, что арендодатель уже давно искал нового арендатора. Поэтому фактически обе стороны были заинтересованы в досрочном расторжении договора.
Юристы подготовили претензию в адрес арендодателя с требованием возвращения обеспечительного платежа. Обеспечительный платеж был возвращен в досудебном порядке.
Для того чтобы избегать подобных ситуаций и не попадаться на уловки недобросовестных арендодателей, следует больше внимания уделять проработке положений договора аренды, касающихся его расторжения и изменения. И переговоры о досрочном расторжении договора надо вести только в письменном виде (по e-mail), сохраняя всю переписку.